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行政复议决定书

增府行复〔2025〕182号

申请人：吴某娴。

被申请人：广州市增城区住房和城乡建设局。

地址：广东省广州市增城区荔城街挂绿路12号。

法定代表人：刘鹏，职务：局长。

委托代理人：潘结英，广东兆广律师事务所律师。

委托代理人：杨卓华，广东兆广律师事务所实习律师。

申请人吴某娴不服被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2025〕增住建处告字13号《处理意见书》，向本府申请行政复议，本府依法予以受理，本案适用普通程序审理，现已审查终结。

申请人请求：

撤销被申请人作出的〔2025〕增住建处告字13号《处理意见书》，并责令被申请人重新作出处理决定。

申请人称：

申请人不服被申请人于2025年1月13日作出《处理意见书》〔2025〕增住建处告字13号，申请对开发商就违法行为进行重新立案调查，并责令被申请人对投诉事项进行实质调查后重新出具书面回复，事实与理由如下，现申请复查。事实与理由如下：

经核实，某图花园项目销售中心已按规定公示《商品房预售许可证》，暂未发现项目存在公示不规范情况。对于上述回复内容，申请人提出不服，理由如下：

申请人所反馈的"开发商涉嫌教唆违规改建"，在开发商对外展示的77平、89平、99平、105平样板间中，开发商将作为储藏室的小房间进行扩建，将阳台面积并入房间内，将原本的半封闭阳台做成全封闭房间。且开发商一直对本人宣传77平为两房，在现场也没有户型改建标识，未尽到提醒义务。根据《城市规划法》第二十九条和第三十二条规定，在城市规划区内各项建设活动，不论新建、扩建、改建，都必须取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划证后方可建设。在没有取得城市规划行政主管部门核发的建设工程规划证的情况下，开发商这种私自将房间和阳台打通、封闭阳台的行为，属于严重的违规改建行为，可能对消防安全有一定影响。

从被申请人回复内容中，仅开发商公示不规范问题作为答复，而对于申请人提出的问题，被申请人避而不谈、遗漏处理，并未做出任何针对性答复。被申请人完全未对该问题进行任何调查，完全没有任何处理。申请人有理由怀疑被申请人为了工作需要直接走流程、走形式结案处理，或者甚至于存在调查过发现开发商确实存在该问题，因包庇开发商的该违规行为需要避而不谈而不予明确回复申请人。而样板间作为开发商对外展示商品的重要形式之一，开发商利用样板间而改动房屋内部结构属于违规改造行为。被申请人放任开发商随便违规改建样板间，根本未考虑如果任由房地产开发商随便违规改建样板间会造成一系列社会乱象，这些乱象不仅影响购房者的权益和市场秩序，还可能引发社会信任危机、安全隐患，全然不顾作为政府监督管理部门本应加强对房地产市场的监管力度，严惩违规改建行为，维护市场秩序和购房者合法权益的责任。

被申请人作为政府部门，违背《信访工作条例》的精神、原则和要求，执法不公，对强势的被投诉企业的违规行为进行包庇，不作为、乱作为。被申请人的敷衍处理态度，没有负责处理人民群众的求助事项，违背《信访工作条例》中的坚持以人民为中心。践行党的群众路线，倾听群众呼声，关心群众疾苦，千方百计为群众排忧解难。

为此，特向太阳城集团官方网站提起行政复议，请求依法对被申请人广州市增城区住房和城乡建设局2025年1月13日作出答复予以撤销，并责令被申请人在一定期限内对申请人的投诉事项重新作出认真查处违规事项并给予申请人书面答复文件。

被申请人答复称：

一、被申请人作出的〔2025〕增住建处告字13号《处理意见书》内容未对申请人的权利义务产生实质影响，申请人对该处理意见不服提起本案行政复议不属于行政复议的受案范围

申请人于2024年12月13日通过网上信访渠道向被申请人提交信访诉求（信访件编号：****），反映广州市某秀房地产开发有限公司（下称某秀公司）开发建设的广州某图花园项目存在虚假宣传、违规改建的违规问题，请求行政机关对某秀公司的前述行为进行调查，并要求行政机关协助申请人退房退款。被申请人在收到申请人的信访申请后，已经履行了调查处理并将处理结果向申请人告知等职责，依法保障了申请人的权利。

申请人请求对某秀公司涉嫌违法行为的事项进行查处属于向行政机关提供违法线索的举报行为。任何自然人、法人或者其他组织均享有举报的权利，这项权利并不专属于某一特定举报人，被申请人如何调查取证、如何认定事实、如何适用法律以及是否作出立案决定与申请人并不具有法律上的利害关系。

综上，申请人对被申请人作出的〔2025〕增住建处告字13号《处理意见书》不服提出本案行政复议申请不符合《中华人民共和国行政复议法》第二条、第三十条第一款第（二）项规定的受理条件，故请求依据《中华人民共和国行政复议法》第三十三条规定，决定驳回申请人的行政复议申请。

二、被申请人作出的〔2025〕增住建处告字13号处理意见书，事实清楚，证据充分

（一）针对某秀公司涉嫌教唆违规改建的问题，不属于被申请人的查处职能。

违规改建的事项应由属地镇街负责处理。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条、《广州市城市管理综合执法细则》第四条以及《广州市城乡规划程序规定》第五十五条的规定，涉案信访事项中的违法改建问题，应由规划行政主管部门和城市综合执法机关处理。同时，根据《广州市人民政府关于镇街综合行政执法的公告》附件《广州市调整由镇街实施的综合行政执法职权事项目录（行政处罚权事项）》序号434-435事项的内容，涉及违法建设的行政处罚权事项已经调整由镇街实施。因此，涉案信访事项中的违法改建问题不属于被申请人的监管范围。

（二）针对某秀公司虚假宣传的问题，不属于被申请人的查处职能

虚假宣传的事项应由市场监督管理部门负责。根据《广州市房屋交易监督管理办法》（2023修订）第十四条和第三十八条，以及《房地产广告发布规定》（2021修改）第三条的规定，涉嫌发布房地产虚假宣传、违反广告等行为由市场监督管理部门处理。因此，该信访事项中涉及某秀公司虚假宣传的诉求不属于被申请人的答复范围。

（三）针对申请人要求被申请人协助退回房款的请求，被申请人无权要求某秀公司解除协议并退回房款

首先，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第四百六十五条的规定，买卖双方签订商品房认购书的行为应属民事行为；其次，申请人如需退款的，应通过解除认购合同实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，申请人应就此事项与某秀公司进一步协商，如协商不一致的，通过司法途径解决。再次，被申请人的工作人员已于2024年12月24日就退回房款事宜联系某图花园项目的负责人，负责人表示，由于申请人未按认购书约定履行签约交款的合同义务，某秀公司已按挞定处理。同时，经过被申请人的核查，某图花园项目销售中心已按规定公示《商品房预售许可证》，暂未发现项目存在公示不规范情况。最后，被申请人在涉事的《处理意见书》中就上述的履职情况作出回应，并无不妥。

综上，申请人提出的退款的诉求属于解除民事合同的意向，应就此事项与合同相对方进行协商解决，或通过司法途径解决。而非通过被申请人强制解除合同，被申请人对该事项在职权上无法律依据。

三、被申请人作出的〔2025〕增住建处告字13号处理意见书，符合法定程序

被申请人于2024年12月13日收到申请人提交的信访内容。被申请人在受理申请后，于2024年12月16日出具〔2024〕增住建受字1380号《受理告知书》，于2024年12月18日送达至申请人处。被申请人于2025年1月13日做出〔2025〕增住建处告字13号《处理意见书》，并于2025年1月16日将该《处理意见书》送达至申请人处。据此，被申请人已在法定期限内受理并在法定期限内对申请人提出的信访事项予以处理和回复，符合《信访工作条例》第二十三条第三款及第三十四条的规定，处理程序合法、适当。

综上所述，被申请人已针对申请人提出的信访诉求作出处理和回复，依法保障了申请人的权利，请求依法驳回申请人的行政复议申请。

本府查明：

2024年11月7日，某秀公司（甲方，卖方）与申请人（乙方，买方）签订《订购书》，认购书内容："……1.订购物业。1.1乙方自愿订购：某图花园项目自编号某#号楼/单元****房……2.商品房价格及综合税费。2.1该商品房交易价格。总价款：人民币1243299.00元……3.定金。3.1乙方应于签署本《订购书》时支付定金人民币20000元，作为签订《商品房买卖合同》及履行本《订购书》的担保……3.2乙方已交纳的定金在签署《商品房买卖合同》时将自动转为该商品房的第一期房款的一部分。4.《商品房买卖合同》签署。乙方应于2024年11月17日前……前往甲方指定地点（即广州市天河区某河北路某号某贸天地（西门）二楼某秀签约中心），按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》等相关法律文件。5.房款支付方式。202411商货付款A第一期：房款之13.94%人民币173299.00元（不含定金），应于2024年11月17日前付清……7.违约责任。7.1乙方出现以下任一情况的，则构成根本性违约：（1）未按本《订购书》之约定签署《商品房买卖合同》等相关法律文件的；……7.2乙方出现7.1款所约定情形的，则：（1）甲方有权解除本《订购书》，没收乙方支付的定金，并将该商品房重新出售予任何第三方，而无需另行通知乙方；（2）甲方有权选择继续履行本《订购书》。如甲方选择继续履行本《订购书》的，则本《订购书》继续履行，乙方按如下约定支付违约金：……"

2024年11月18日，广州某兴房地产咨询有限公司向申请人发出《挞定通知函》，主要内容："……阁下已与【广州市某秀房地产开发有限公司】（以下简称"开发商"）签署了《订购书》，订购【某图花园】项目【自编号49#-1001】房（以下简称"该商品房"）。根据《订购书》约定及/或书面通知，阁下应于2024年11月17日前按照开发商提供的版本签署《商品房买卖合同》等相关法律文件，但阁下至今仍未履行前述义务。鉴于此，我司受开发商委托特通知阁下：因阁下逾期签约已构成严重违约，开发商依约单方解除《订购书》，《订购书》将于本函送达（含视为送达）阁下之日起解除，同时，开发商有权没收阁下已付的全部定金，重新对外出售该商品房且无需另行通知阁下。同时，阁下需于本函发出之日起【5】日内至【广州市天河区某河北路某号某CC某贸中心某层】办理扣除定金后剩余款项（若有）的退还手续。否则，开发商有权顺延退还款项直至阁下办妥退还手续为止，且无需承担任何责任……"该函件于2024年11月18日送达申请人。

2024年12月13日，申请人以网上投诉的信访形式向广州市信访局反映某图花园项目开发商某秀公司存在违法违规行为的问题，其认购了该楼盘某号楼某房，一共支付了20000元房款。投诉主要内容：一、严重虚假宣传。1.过度宣传周边教育资源；2.广告中含有大量涉嫌虚假宣传的用词；3.广告中使用未标明出处、有待考证的数据；4.虚假宣传样板间；5.开发商未载明预售许可证号；二、开发商涉嫌教唆违规改建。其请求政府部门介入调查，站在百姓角度协助其与开发商组织沟通，协商矛盾，帮助其退房退款。

2024年12月16日，被申请人作出《受理告知书》，该告知书于2024年12月18日邮寄送达给申请人。

被申请人收到上述申请事项后，前往某图花园项目销售现场进行检查，现场照片显示，销售现场公示有《商品房买卖合同》《临时管理规约》《某图花园购房须知》《前期物业管理合同》《广东省商品住宅质量保证书》《房屋面积预测报告》《关于调整建设工程规划许可证的复函》《商品房预售方案》《建筑工程施工许可证》《商品房装修标准》《公示资料簿》《营业执照及预售许可证》《按揭资料清单》《建筑工程规划许可证》《房屋销售进度及目标》等信息。

2024年12月23日，被申请人的工作人员与某图花园项目销售人员在微信上进行沟通，某图花园项目销售人员称由于申请人未按认购书约定履行签约缴款，某秀公司已按挞定处理。

2025年1月13日，被申请人作出〔2025〕增住建处告字13号《处理意见书》，主要内容为："……你于2024年12月13日通过网上信访（信访件编号：****）反映某图花园房屋交易问题的信访事项，要求开发商退房退款。我们于2024年12月16日受理，并发出受理告知书。经核实，某图花园项目销售中心已按规定公示《商品房预售许可证》，暂未发现项目存在公示不规范情况。关于你反映的退款问题，经协调，项目负责人坚持按照买卖双方于2024年11月7日签署的《商品房认购书》约定条款履行，不同意退回定金。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十六条'民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任'、第四百六十五条'依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外'，买卖双方签订商品房认购书的行为应属民事行为，根据第五百零九条'当事人应当按照约定全面履行自己的义务'，业主如需退房、退款的，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：'当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同'，建议你与开发企业进一步协商，如协商不一致的，你可通过司法途径解决。特此告知。感谢你对我们工作的支持!……"该意见书于2025年1月16日邮寄送达给申请人。

申请人对被申请人作出的〔2025〕增住建处告字13号《处理意见书》不服，向本府申请行政复议，本府于2025年3月4日受理。

以上事实有《订购书》《挞定通知函》《广州市信访局人民群众信访登记表》《受理告知书》、现场照片、《处理意见书》、送达回证等证据予以证实。

本府认为：

《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款规定："县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。"《商品房销售管理办法》第五条第三款规定："直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。"根据上述规定，被申请人具有对申请人反映的房地产开发经营企业公示不规范等事项进行调查处理的职权。

关于申请人反映某秀公司公示不规范的问题。根据被申请人提供的现场检查照片可知，某图花园项目楼盘销售现场公示栏有《商品房买卖合同》《临时管理规约》《某图花园购房须知》《前期物业管理合同》《广东省商品住宅质量保证书》《房屋面积预测报告》《关于调整建设工程规划许可证的复函》《商品房预售方案》《建筑工程施工许可证》《商品房装修标准》《公示资料簿》《营业执照及预售许可证》《按揭资料清单》《建筑工程规划许可证》《房屋销售进度及及目标》等信息，公示齐全，符合相关要求，申请人认为映某秀公司公示不规范理据不足，本府不予采信。

关于申请人与某秀公司关于退还购房定金的问题属于民事纠纷，被申请人在答复中建议申请人与某秀公司协商并通过法律途径解决并无不当。另，关于申请人反映的某秀公司涉嫌存在违规改建、虚假宣传等问题不属于被申请人职权的范围，被申请人未予处理亦无不当。

在本案中，被申请人收到申请人反映的事项后，经过审核申请人提交的材料，到涉案楼盘某图花园项目进行现场检查，根据调查、核实的情况作出涉案《处理意见书》将相关核查情况向申请人告知，并无不妥，本府予以支持。

综上所述，被申请人作出的〔2025〕增住建处告字13号《处理意见书》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法应予以维持。申请人请求撤销该答复并责令被申请人重新处理缺乏事实依据和法律依据，本府不予支持。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，维持被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2025〕增住建处告字13号《处理意见书》。

申请人如不服本决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向广州铁路运输法院起诉。

二〇二五年四月三十日