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行政复议决定书

增府行复〔2025〕202号

申请人：张某。

被申请人：广州市增城区住房和城乡建设局。

地址：广东省广州市增城区荔城街挂绿路12号。

法定代表人：刘鹏，职务：局长。

委托代理人：潘结英，广东兆广律师事务所律师。

委托代理人：杨卓华，广东兆广律师事务所实习律师。

申请人张某不服被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字1282号《处理意见书》，向本府申请行政复议，本府依法予以受理，本案适用普通程序审理，现已审查终结。

申请人请求：

撤销被申请人作出的〔2024〕增住建处告字1282号《处理意见书》，并责令被申请人重新作出处理决定。

申请人称：

一、被申请人对申请人投诉并未落实到位，完全没有做出实质性的处理。

（一）针对申请人反映的公示不规范问题，被申请人的处理意见中只字未提，没有做出任何处理，被申请人对申请人的诉求视而不见听而不闻，可以认定被申请人不作为。

（二）针对申请人反映的捆绑装修问题，被申请人答复称：关于捆绑销售问题，经核实，你所购买的房屋属于精装交付，未发现捆绑装修销售问题。

被申请人答复的内容与申请人反映的问题牛头不对马嘴，敢问捆绑装修和申请人购买的房屋属于精装交付有什么关联？申请人分明反映的是怀疑开发商已经将装修价格摊销至房价中，被申请人是否有对比过同等条件下，有装修和无装修房屋价格差别？被申请人都核实过吗？显而易见的是没有，被申请人将不作为、懒作为、敷衍工作贯彻始终！

（三）根据住建部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）一、二条，要求各级房地产主管部门要充分认识规范房地产开发企业经营行为，严肃查处房地产开发企业违法违规等不正当经营行为，其中包括：（一）发布虚假房源信息和广告。被申请人却推卸责任，将责任推卸给市场监督管理局，是严重的不作为！

二、被申请人未履行法定职责。

申请人认为，不管是从文字上述表述还是已经提交证据中，申请人已经将投诉内容表述清楚完整。相反，被申请人认定开发商不存在申请人反映的事宜时完全没有提供任何相关照片、视频等相关图像证据材料证明被申请人已经到过现场认真审查，也没有认真核实真实情况，存在乱作为的表现，严重损害了政府公信力！

为此，特向政府提起行政复议，恳请贵局贯彻习近平总书记提出的关于"发挥行政复议公正高效、便民为民的制度优势和化解行政争议的主渠道作用"的重要指示，坚持公正、公平、独立审理行政复议案件，从严把关、依法纠错，彻底摒弃复议战线"维持队长"身份，抵制"官官相护"，依法支持申请人诉求！

被申请人答复称：

一、被申请人作出的〔2024〕增住建处告字1282号《处理意见书》内容未对申请人的权利义务产生实质影响，申请人对该处理意见不服提起本案行政复议不属于行政复议的受案范围。

申请人于2024年11月1日通过网上信访渠道向被申请人提交信访诉求（信访件编号：WT4400002024110139353），反映增城区某乐房地产有限公司（以下简称某乐公司）开发建设某东阳光雅苑项目，在销售过程中存在下列违规问题：虚假宣传和不正当竞争；违规改建；开发商公示不规范；捆绑装修出售商品房；开发商有逃避资金监管的嫌疑，请求行政机关对某乐公司的前述行为进行查处。被申请人在收到申请人的信访申请后，已经履行了调查处理并将处理结果向申请人告知等职责，依法保障了申请人的权利。

申请人请求对某乐公司涉嫌违法行为的事项进行查处属于向行政机关提供违法线索的举报行为。任何自然人、法人或者其他组织均享有举报的权利，这项权利并不专属于某一特定举报人，被申请人如何调查取证、如何认定事实、如何适用法律以及是否作出立案决定与申请人并不具有法律上的利害关系。

综上，申请人对被申请人作出的〔2024〕增住建处告字1282号《处理意见书》不服提出本案行政复议申请不符合《中华人民共和国行政复议法》第二条、第三十条第一款第（二）项规定的受理条件，故请求依据《中华人民共和国行政复议法》第三十三条规定，决定驳回申请人的行政复议申请。

二、被申请人作出的（2024）增住建处告字1282号处理意见书，事实清楚，证据充分。

（一）针对某乐公司违规改建的问题，不属于被申请人的查处职能。

违规改建的事项应由属地镇街负责处理。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十九条、《广州市城市管理综合执法细则》第四条以及《广州市城乡规划程序规定》第五十五条的规定，涉案信访事项中的违法改建问题，应由规划行政主管部门和城市综合执法机关处理。同时，根据《广州市人民政府关于镇街综合行政执法的公告》附件《广州市调整由镇街实施的综合行政执法职权事项目录（行政处罚权事项）》序号434-435事项的内容，涉及违法建设的行政处罚权事项已经调整由镇街实施。因此，涉案信访事项中的违法改建问题不属于被申请人的监管范围。

（二）针对某乐公司虚假宣传以及不正当竞争的问题，不属于被申请人的查处职能。

根据《广州市房屋交易监督管理办法》（2023修订）第十四条"和第三十八条，以及《房地产广告发布规定》（2021修改）第三条的规定，涉嫌发布房地产虚假宣传、违反广告等行为由市场监督管理部门处理。同时，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第四条的规定，关于不正当竞争行为，应由县级以上人民政府履行工商行政管理职责的部门进行查处。因此，该信访事项中涉及某乐公司虚假宣传及不正当竞争等事项的诉求不属于被申请人的答复范围。

（三）针对某乐公司公示不规范的问题，情况不属实，不应予以采信。

被申请人收到信访事项后，于2024年11月4日前往某东阳光雅苑项目开展检查，经查，现场公示的信息有项目红线内外不利因素说明、商品房预售许可证、广东省商品住宅使用说明、建设工程规划许可证等信息，涉案商品房项目销售现场已公示相关事项，申请人反映的商品房销售现场公示不规范的问题不属实。并且，根据《广州市房屋交易监督管理办法》第三十七条第二款"、《广东省商品房预售管理条例》第三十八条规定，对于销售现场公示不规范行为的行政处罚，需在预购人提出明示的请求后预售人仍不明示的情况，才需要给予行政处罚。因此，在申请人未向某乐公司提出明示请求前，也并不符合《广东省商品房预售管理条例》第三十八条规定的处罚条件，故不应支持申请人在未向某乐公司拟提出明示诉求前直接要求被申请人对某乐公司销售现场公示不规范行为进行查处的主张。

（四）针对某乐公司逃避资金监管的问题，情况不属实。

根据申请人提供的证据材料显示，申请人于2023年9月9日向某乐公司的账户"****"支付预收款20000元，于2023年10月9日向某乐公司的账户"****"支付预收款30000元，于2023年10月23日向某乐公司的账户"****"支付预收款168000元。上述资金总额为218000元，属于申请人所签订的《认购书》中的第四条第2款中约定的第一笔首期房款（含定金）。首先，虽该商品房购房定金的收款账户并非涉案项目的预售资金监管账户，根据《广东省商品房预售管理条例》第二十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条"以及《广州市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房市场经营行为的通知》第三条的规定和要求，在预售人与预购人签订书面的商品房预售合同前，基于保障商品房预售合同顺利签订而收取的定金属担保性质款项，不属于预售款，预售人与预购人签订书面的商品房预购合同后，预售人向预购人收取的商品房预购定金才转作预购人支付的商品房预售款，存入监管账户。并且，《广东省商品房预售管理条例》也未有对预购定金必须直接存入商品房预售资金监管账户的强制性规定。因此，申请人认为涉案定金没有存入到资金监管账户中的行为属于逃避资金监管的性质，并要求被申请人进行核实与处罚，于法无据。其次，因申请人与某乐公司未签订正式的商品房预售合同，该商品房买卖交易仍未确定成交，故其向某乐公司的账户"****"支付的预收款168000元仍属于认购款范畴。因此，虽然某乐公司在双方未签订正式商品房预购合同前，没有将该款项直接存入预收款监管中账户，但该行为具有一定的合理性，并不具有逃避资金监管的故意，故不宜认定为违法行为予以行政处罚。最后，申请人已于2024年5月14日向某乐公司提出退房退定退预收款项的要求，某乐公司同意退回所收取的金额。某乐公司已于2025年3月20日将5万元定金退回至申请人处，剩余未退回至申请人的款项，某乐公司正在积极处理中。

（五）针对某乐公司捆绑装修出售商品房的问题。首先，根据申请人在信访中提交的图片证据，不能证明某乐公司存在捆绑装修出售商品房的事项。其次，根据《消费者权益保护法》中的第十六条、第三十二条、第四十八条的规定，因捆绑销售属于强制交易的行为，对此，即使某乐公司存在强制交易的不正当经营行为，该行为亦应由市场监督管理部门查处。

三、被申请人作出的〔2024〕增住建处告字1282号处理意见书，符合法定程序。

被申请人于2024年11月1日收到申请人提交的信访申请。被申请人在受理该申请后，于2024年11月4日出具（2024）增住建受字1241号《受理告知书》，于2024年11月7日送达至申请人处。被申请人于2024年12月16日做出〔2024〕增住建处告字1282号《处理意见书》，并于2024年12月31日将该《处理意见书》送达至申请人的电子邮箱。据此，被申请人已在法定期限内受理并在法定期限内对申请人提出的信访事项予以处理和回复，符合《信访工作条例》第二十三条第三款及第三十四条的规定，处理程序合法、适当。

综上所述，被申请人已针对申请人提出的信访诉求作出处理和回复，依法保障了申请人的权利，请求依法驳回申请人的行政复议申请。

本府查明：

2023年9月8日，某乐公司（甲方，开发商）与申请人（乙方，认购方）签订《某东阳光雅苑认购书》（编号：XL0003162），约定乙方认购甲方开发建设的广州市增城区新塘某宁西路某号某东阳光雅苑某街某号某房，总房价为2188000元。认购书约定："四、付款计划 1.乙方于签署本认购书时交付定金：人民币5000元整[在下列第一期房款中抵扣]；2.乙方于2023年9月16日前付清第一笔首期房款（含定金），即人民币21800元（总房价的10%）；3.乙方于2023年11月30日前交付人民币220000_元……五、签订《商品房买卖合同》暨网上备案……3.乙方应按时付款，凭第四条第2项约定的款项的交款凭证和《按揭资料初审回执》……缴交法律服务费，按甲方公示的合同条款签署《商品房买卖合同》暨网上备案……"

《广东增值税普通发票》显示，某乐公司于2023年9月9日通过账号****收取申请人认购上述房产的预收款20000元，于2023年10月9日收取预收款30000元，2023年10月24日收取预收款168000元。

2024年5月14日，申请人向某乐公司提交《某东阳光雅苑特殊事项申请表》，申请内容为："本人张某于2023年9月8日认购某东阳光某#某房，已跟贵司现场多次提出退房退定及向相关部门表达退房退定退首期款诉求。经过协商，双方妥善解决。本人申请首期款168000元于2024年6月14日退回，定金50000元于2024年7月14日退回，合计：218000元，同时承诺向相关部门的投诉于2024年5月15日前申请撤销并提供撤销证明给开发商作为退款资料并不再投诉尚东开发商……"申请人在该申请表上签字确认。

中国工商银行网上银行电子回单显示，2024年6月17日，某乐公司通过账号****向申请人的账号****转账50000元，摘要及用途备注为"退定金"。

2024年11月1日，申请人以网上投诉的信访形式向广州市信访局反映某东阳光雅苑项目开发商某乐公司存在违法违规行为的问题。投诉主要内容：一、开发商存在逃避资金监管的嫌疑，并未将我们支付的款项转入监管账户；二、开发商涉嫌虚假宣传及不正当竞争。三、开发商违反规划，擅自改建，并对房屋户型作虚假宣传，涉嫌不正当竞争。四、开发商公示不规范，未对我购买的某街某号自编号某# 某房预售许可证进行公示。五、开发商捆绑装修出售商品房，违反住建部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》的规定。

2024年11月4日，被申请人作出《受理告知书》，该告知书于2024年11月6日邮寄送达给申请人。

被申请人收到上述申请事项后，前往某东阳光雅苑项目销售现场进行检查，现场照片显示，销售现场公示有《关于进一步规范我市首期物业专项维稳资金管理工作的通知》《房地产开发企业资质证书》《关于做好某东阳光雅苑房地产项目周边环境状况公示的通知》《广东省商品住宅使用说明书》《广东省商品住宅质量保证书》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》《某东阳光雅苑商品住房预售申报价格公示》《消防安全承诺书》《营业执照》《广东省广州市商品房预售许可证》《国有土地使用证》《公告》《增城区市场监督管理局关于加强房地产广告监管的提示》等信息。

2024年12月16日，被申请人作出〔2024〕增住建处告字1282号《处理意见书》，主要内容为："……我局前往某东阳光雅苑项目现场开展检查，经查销售中心已按规定进行公示，项目已公示《预售许可证》等信息，房源均对外出售，且你购买房屋已完成确权手续。未发现楼盘存在违规销售行为。关于你反映相关款项未进监控账号的情况，依据《广东省商品房预售管理条例》第二十三条第三款：'预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款';以及《广州市房屋交易监督管理办法》第十九条第一款规定：'房地产开发企业以及买受人应当按照商品房买卖合同的约定，将到期应付购房款存入商品房预售款专用账户；买受人通过按揭贷款购房的，贷款银行应当将按揭房款直接转入商品房预售款专用账户'，房地产开发企业应与业主签订书面商品房预售合同后，将认购款项转作商品房预售款，并按商品房预售合同约定将购房款转入商品房预售款监管账户。关于捆绑销售问题，经核实，你所购买的房屋属于精装交付，未发现捆绑装修销售问题。特此告知。感谢你对我们工作的支持!……"该意见书于2024年12月31日邮寄送达给申请人。

申请人对上述《处理意见书》不服，向本府申请行政复议，本府于2025年3月10日受理。

以上事实有《某东阳光雅苑认购书》《广东增值税普通发票》《某东阳光雅苑特殊事项申请表》《广东省信访局人民群众信访登记表》《受理告知书》、现场照片、《处理意见书》、送达回证等证据予以证实。

本府认为：

《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款规定："县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。"《商品房销售管理办法》第五条第三款规定："直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。"根据上述规定，被申请人具有对申请人反映的房地产开发经营企业公示不规范、逃避资金监管等事项进行调查处理的职权。

关于申请人反映的某乐公司逃避资金监管的问题。《广东省商品房预售管理条例》第二十三条："预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前，经双方协商同意，预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购定金；预售人收取定金前，应当向预购人提供商品房预购销合同草案。收取商品房预购定金时，预售人与预购人应当订立书面协议，约定所收定金的具体数额和退还与不退还的具体办法。预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后，预售人向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款。" 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定："出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。"《广州市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房市场经营行为的通知》规定："三、房地产开发企业与预购人签订书面的商品房预购销合同后，房地产开发企业向预购人收取的商品房预购定金应当转作预购人支付的商品房预售款；预售商品房项目不得使用一般账户收存商品房预售款，必须直接存入监管账户。"本案中，根据《某东阳光雅苑认购书》《广东增值税普通发票》可知，申请人作为买受人一方，共向开发商某乐公司支付定金50000元及首付房款168000元，共计218000元，均由申请人存入至某乐公司的账户****中。虽该账户并非某乐公司的监管账户，但由于申请人未与某乐公司签正式商品房买卖合同，申请人支付的上述款项仍属于认购款，《广东省商品房预售管理条例》中未有购房认购款必须直接存入商品房预售资金监管账户的强制性规定，因此，某乐公司不存在逃避资金监管的行为，被申请人在涉案处理意见书中的答复并无不当。

关于申请人反映某乐公司公示不规范的问题。根据被申请人提供的现场检查照片可知，某东阳光雅苑项目楼盘销售现场公示栏有《房地产开发企业资质证书》《广东省商品住宅使用说明书》《广东省商品住宅质量保证书》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程施工许可证》《某东阳光雅苑商品住房预售申报价格公示》《营业执照》《广东省广州市商品房预售许可证》《国有土地使用证》等信息，公示齐全，符合相关要求，申请人认为某乐公司公示不规范理据不足，本府不予采信。

关于申请人反映某乐公司存在捆绑销售的问题，申请人并未提供证据予以证实，被申请人在涉案处理意见中答复未发现捆绑装修销售问题并无不当。关于申请人反映的某乐公司涉嫌存在违规改建、虚假宣传、不正当竞争等问题不属于被申请人职权的范围，被申请人未予处理亦无不当。另外，申请人与某乐公司之间关于退房退款的民事纠纷，应另循途径解决。

在本案中，被申请人收到申请人反映的事项后，经过审核申请人提交的材料，到涉案楼盘某东阳光雅苑项目进行现场检查，根据调查、核实的情况作出涉案《处理意见书》将相关核查情况向申请人告知，并无不妥，本府予以支持。

综上所述，被申请人作出的〔2024〕增住建处告字1282号《处理意见书》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法应予以维持。申请人请求撤销该答复并责令被申请人重新处理缺乏事实依据和法律依据，本府不予支持。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，维持被申请人广州市增城区住房和城乡建设局作出的〔2024〕增住建处告字1282号《处理意见书》。

申请人如不服本决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向广州铁路运输法院起诉。

二〇二五年五月九日