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行政复议决定书

增府行复〔2025〕218号

申请人：邹某晴。

被申请人：广州市增城区中新镇人民政府。

地址：广州市增城区中新镇中福路30号。

法定代表人：何永添，职务：镇长。

委托代理人：刘水发、吴嘉欣，广东兆鹏律师事务所律师。

申请人邹某晴不服被申请人广州市增城区中新镇人民政府作出的《关于<某园新誉府物业管理委员会成立申请书>的回复》，向本府申请行政复议，本府依法予以受理，本案适用普通程序审理，现已审查终结。

申请人请求：

一、撤销被申请人作出的《关于<某园新誉府物业管理委员会成立申请书>的回复》；

二、责令被申请人履行法定职责，依法指导其所在小区成立物管会。

申请人称：

申请人在2月20日向被申请人提交《某园新誉府物业管理委员会成立申请书》，并提供了超过10%业主的身份信息作为联名申请附件，要求被申请人履行法定职责，指导申请人小区成立物业管理委员会，被申请人3月3日作出关于《某园新誉府物业管理委员会成立申请书》的回复，详细见附件一：《某园新誉府物业管理委员会成立申请书》的回复。

申请人认为，被申请人的回复存在以下不当之处：

一、被申请人答复书中："经核实，某园新誉府小区已交付使用的专有部分面积未达到建筑规划总面积百分之五十以上"的说法缺乏依据，小区因开发商"烂尾"原因，已无交付能力，原定在2023年7月30日法定交付日期至今，未完成专有一号楼、三号楼、八号楼、九号楼、地下室等专有面积交付。在住建系统平台上，我小区保交付面积已达50%以上，且业主绑定率74.63%。（详细见附件二：广州物业管理公众号业主绑定信息截图）

二、公共利益未充分考量：成立物业管理委员会，属于小区公众关注的焦点，符合绝大部分业主的利益。被申请人在作出决定时未充分权衡公共利益的关系，激化小区矛盾，有违背民法典鼓励业主自主的基本原则；我小区因开发商"烂尾"的原因，导致小区部分未完成交付，过错方为开发商，责任后果不应由小业主承担。被申请人作为属地主管部门，理应召开听证会，组织业主寻求司法救助渠道，不能简单粗暴的做出回复

三、被申请人作为属地政府部门，未履行法定职责，协调解决我小区成立物管会、业主大会成立的客观问题。

基于以上考量，向贵处申请撤销申请人作出的关于《某园新誉府物业管理委员会成立申请书》的回复，责令被申请人履行法定职责，依法指导我小区成立物管会。

被申请人答复称：

被申请人作出《关于<某园新誉府物业管理委员会成立申请书>的回复》所认定的事实清楚、程序正当、适用法律正确，无需被撤销。

一、事实认定清楚

《广州市物业管理条例》第四十七条规定："符合下列条件的，镇人民政府、街道办事处应当自收到业主申请之日起六个月内组织成立物业管理委员会：（一）已划定物业服务区域；（二）已交付使用的专有部分面积达到建筑规划总面积百分之五十以上；（三）未成立业主委员会，或者需要换届选举业主委员会；（四）占业主总人数百分之十以上的业主申请。"经核查，被申请人所在小区规划总建筑面积为221544.9平方米，已交付专有部分面积为63862平方米（占比29%），截至申请日未达50%法定标准，不符合《广州市物业管理条例》第四十七条规定的成立条件。

二、程序正当

2025年2月20日，申请人通过现场提交的方式向被申请人提交《某园新誉府物业管理委员会成立申请书》，被申请人依法受理申请。被申请人根据《关于印发广州市增城区物业管理委员会工作指引的通知》（增住建〔2021〕53号）文件的要求，于当日（2025年2月20日）向广州某虹置业有限公司（以下简称某虹公司）发函核实某园新誉府小区已交付使用的专有部分面积情况，并要求某虹公司在7日内书面答复申请人。某虹公司于2025年2月25日向申请人提交《关于物业服务区域专有部分交付情况的报告》，载明：某园新誉府小区物业的交付使用情况报告如下，已交付使用的专有部分面积为63862平方米、建筑规划总面积为221544.9平方米，交付比例为29%。据此，被申请人于2025年3月3日作出案涉《关于<某园新誉府物业管理委员会成立申请书>的回复》，告知申请人某园新誉府小区暂不符合成立物业管理委员会的条件，并通过电子邮件的方式将文书于2025年3月4日送达申请人。综上，被申请人已充分履行法定职责。

三、适用法律正确

根据《广州市物业管理条例》及《关于印发广州市增城区物业管理委员会工作指引的通知》（增住建〔2021〕53号）物业管理委员会的设立以"未成立业主委员会"为前提，物业管理委员会是业主委员会无法成立时的"过渡机构"，而业主委员会无法成立的原因包括面积不足、业主参与度低等。本案中，面积不足直接导致业主委员会和物业管理委员会均不具备成立条件，因此被申请人作出案涉《关于<某园新誉府物业管理委员会成立申请书>的回复》，告知申请人某园新誉府小区暂不符合成立物业管理委员会的条件。若被申请人突破面积限制成立物管会，可能导致后续决策合法性争议（如物业选聘、维修资金使用等），将损害业主整体利益。

综上所述，被申请人于2025年3月3日作出的《关于<某园新誉府物业管理委员会成立申请书>的回复》所认定的事实清楚、程序正当、适用法律正确，无需被撤销，申请人申请复议请求没有事实和法律依据，请求贵府依法予以维持被申请人作出的行政行为。

本府查明：

2025年2月19日，申请人向被申请人提交《某园新誉府物业管理委员会成立申请书》，主要内容如下："……我们是广州市增城区中新镇中新某市天地（备案名：某园新誉府）小区（以下简称"本小区"）的业主代表，鉴于当前小区物业管理中存在的诸多问题，包括但不限于物业服务水平不高、公共区域维护不善、业主权益保护机制不健全等，这些问题已直接影响到小区居民的生活质量及和谐社区的建设。为了积极响应国家关于加强和创新社会治理的号召，提升小区物业管理水平，保障业主合法权益，我们依据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》以及《广州市物业管理条例》等相关法律法规，向你处提出成立广州市增城区某园新誉府小区物业管理委员会（以下简称"物管会"）的正式申请。一、小区基本情况：（详细见附件一：广州物业管理公众号截图）小区名称：某园新誉府小区，地理位置：广州市增城区中新镇某光路某号中新奥园某市天地，总建筑面积：124990.21平方米，总户数：753户。二、成立物管会的必要性与目的：必要性：当前小区物业管理中存在的问题，亟需一个由业主自主组织的机构来监督、协调并推动解决。目的：1、监督物业公司服务质量，确保其按照合同约定履行管理职责。2、代表业主利益，参与小区公共事务决策，维护业主合法权益。3、促进业主之间的沟通与合作，共同营造安全、整洁、和谐的居住环境。4、推动小区公共设施升级与维护，提升小区整体价值。5、召开业主大会会议和筹备业主委员会。三、申请事项：请你处按照《广州市物业管理条例》第四十七条符合条件的，镇人民政府、街道办事处应当自收到业主申请之日起六个月内组织成立物业管理委员会，对本小区成立物业管理委员会的申请给予审批和指导，协助我们完成备案手续，确保物管会合法、有效地开展工作。同时，我们承诺将严格按照法律法规要求，遵循公开、公正、公平的原则，依法依规开展物管会的各项工作，为构建和谐、宜居的社区环境贡献力量……"申请人附上广州物业管理公众号截图、同意申请物管会业主身份证复印件78份。

2025年2月20日，被申请人向某虹公司发出《关于报告物业服务区域专有部分交付情况的函》，内容如下："……某园新誉府小区拟成立物业管理委员会，现向贵单位核实已交付使用的专有部分面积是否达到建筑规划总面积百分之五十以上。请贵单位于7日内书面答复我单位，逾期不答复的，我单位将报区住房和城乡建设局依法处理……"

2025年2月25日，某虹公司出具《关于物业服务区域专有部分交付情况的报告》函复被申请人，主要内容如下："……我单位现按照贵单位要求将某园新誉府小区物业的交付使用情况报告如下：……已交付使用的专有部分面积未达到建筑规划总面积百分之五十以上。已交付使用的专有部分面积为63862平方米、建筑规划总面积为221544.9平方米、交付比例为29%。我单位对报告的真实性负责。专此报告……"

2025年3月3日，被申请人作出《关于<某园新誉府物业管理委员会成立申请书>的回复》，主要内容如下："某园新誉府邹某晴等业主：2025年2月20日送达的某园新誉府物业管理委员会成立申请书已收悉。经核实，某园新誉府小区已交付使用的专有部分面积未达到建筑规划总面积百分之五十以上。根据《广州市物业管理条例》第四十七条规定，暂不符合成立物业管理委员会的条件……"被申请人通过电子邮件方式将上述回复发送至电子邮箱****。

申请人收到《关于<某园新誉府物业管理委员会成立申请书>的回复》不服，向本府邮寄行政复议申请材料。本府于2025年3月6日收到相关材料，于2025年3月13日予以受理。

以上事实有《某园新誉府物业管理委员会成立申请书》《关于报告物业服务区域专有部分交付情况的函》《关于物业服务区域专有部分交付情况的报告》《关于<某园新誉府物业管理委员会成立申请书>的回复》、邮件发送截图等证据予以证实。

本府认为：

《广州市物业管理条例》第四十七条规定："符合下列条件的，镇人民政府、街道办事处应当自收到业主申请之日起六个月内组织成立物业管理委员会：（一）已划定物业服务区域；（二）已交付使用的专有部分面积达到建筑规划总面积百分之五十以上；（三）未成立业主委员会，或者需要换届选举业主委员会；（四）占业主总人数百分之十以上的业主申请。"本案中，申请人等78名业主向被申请人提交了《某园新誉府物业管理委员会成立申请书》，向被申请人提出在某园新誉府小区成立物业管理委员会的申请。被申请人依法函询某虹公司核实某园新誉府小区已交付使用的专有部分面积是否达到建筑规划总面积百分之五十以上。某虹公司复函称涉案小区规划总建筑面积为221544.9平方米，已交付专有部分面积为63862平方米，占比29%，截至申请人等人提出成立物业管理委员会申请之日未达建筑规划总面积50%法定标准，不符合上述规定的物业管理委员会成立条件，被申请人据此作出《关于<某园新誉府物业管理委员会成立申请书>的回复》，告知申请人等业主涉案小区暂不符合成立物业管理委员会的条件并无不当。经查，未发现被申请人在作出上述回复过程中存在程序违法的情形。

综上所述，被申请人作出的《关于<某园新誉府物业管理委员会成立申请书>的回复》事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，应依法予以维持。申请人请求撤销上述回复并责令被申请人指导涉案小区成立物业管理委员会缺乏事实依据和法律依据，本府不予支持。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，维持被申请人广州市增城区中新镇人民政府作出的《关于<某园新誉府物业管理委员会成立申请书>的回复》。

申请人如不服本决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，依法向广州铁路运输法院起诉。

二〇二五年六月十二日