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行政复议决定书

增府行复〔2025〕245号

申请人：广州某腾企业管理有限公司。

被申请人：广州市增城区派潭镇人民政府。

地址：广州市增城区派潭镇文政路22号。

法定代表人：夏英毅，职务：镇长。

申请人不服被申请人作出的穗增派违建处字〔2024〕B1号《违法建设行政处理决定书》（以下简称"涉案《违法建设行政处理决定书》"），向本府申请行政复议，本府依法予以受理，本案适用普通程序审理，现已审查终结。

申请人请求：

撤销涉案《违法建设行政处理决定书》。

申请人称：

一、被处罚主体不适格，我司不是违法建设的处罚对象。

根据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，违反本条例规定未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由主管部门对建设单位或者个人予以处罚，但是，在本案中，我司并非违法建设的建设单位或个人。首先，决定书中载明，派潭镇人民政府认定我司是于2019年期间未按照《建设工程规划许可证》的规定对案涉五处房屋进行改建，但根据广州市增城区住房和城乡建设局等部门于2021年4月出具的《竣工联合验收意见书》（详见附件1），在前述期间，我司严格按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设，并不存在违规改建的情形。其次，我司分别于2018年至2019年期间，同案涉五处房屋的业主签署了《商品房预售合同》（详见附件2），并在取得《竣工联合验收意见书》后，按照合同约定将案涉五处房屋交付给业主，而《商品房预售合同》所附平面图均显示，我司所交付的五处房屋符合规划报建要求。现根据派潭镇人民政府的调查情况确定，案涉五处房屋存在超出规划进行违法建设的情形，但结合前述事实，相关违法建设应为业主购买房屋后自行改建，与我司无关，我司不是违法建筑的建设单位，不应是违法建设的处罚对象。

二、超出规划部分的建筑应当被认定为不能拆除的违法建设。

根据《广州市违法建设查处条例》第二十条的规定，无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，有下列情形之一的，可以认定为不能拆除的违法建设：（一）部分拆除影响建筑物、构筑物主体结构安全或者整体拆除影响相邻建筑物、构筑物主体结构安全的；（二）现有拆除技术条件和地理环境无法实施拆除的；（三）拆除将对公共利益造成重大损害或者其他严重后果的。

根据案涉房屋的现场图片（详见附件3），案涉房屋超出规划部分的建筑紧连建筑物主体结构，同时，案涉房屋与其他业主房屋距离较近，如拆除超出规划部分的建筑，将严重影响案涉房屋的主体结构安全，对相邻房屋的结构安全产生不利影响，小区其他业主的出行及居住安全等公共利益也会遭受重大损害。因此，我司认为，超出规划部分的建筑应当被认定为不能拆除的违法建设。

综上，我司不应是违法建设的处罚对象，同时，超出规划部分的建筑应当被认定为不能拆除的违法建设，派潭镇人民政府作出的涉案《违法建设行政处理决定书》事实认定不清、法律适用错误，应当予以撤销。

被申请人答复称：

一、被申请人作出本次拆除在建违法建设决定的职权依据明确具体。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条"在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。"以及《广州市查处违法建设条例》（2020年修订）第四条第二款"城市管理综合执法机关和镇人民政府分别负责查处街道、镇辖区范围内违反乡村建设规划管理的违法建设。"涉案房屋位于广州市增城区派潭镇辖区范围内，因此被申请人对派潭镇辖区范围内的违法建设具有查处的职权。

二、涉案《违法建设行政处理决定书》作出的程序正当，事实依据充足。

2024年2月，被申请人收到关于案涉建筑物疑似违法建设的线索，随即由派潭镇综合行政执法队着手调查工作。涉嫌违法建设建筑物地址分别为广州市增城区派潭镇某马花园某马南街A4-140房、B2-127房、广州市增城区派潭镇某科某期A1-112房、A4-127房、B4-113房。2024年5月至7月期间，被申请人向案涉建筑物的5户业主发出《协助调查通知书》，并对现场进行了检查，制作《检查笔录》和拍摄现场照片。城乡院（广州）有限公司根据被申请人的委托，在勘查、测量各案涉建筑物现场建设情况后，分别针对案涉5处房屋制作了《广州市增城区建设工程面积测算报告》，报告结论均载明案涉建筑物存在不符合规划条件的加建部分，加建面积分别为103.11平方米、113.10平方米、111.26平方米、114.35平方米及134.93平方米。

2024年11月7日，被申请人向广州市规划和自然资源局增城分局发出征求意见函，就前述建筑物是否办理规划许可手续、是否存在违反规划许可建设的情形以及是否属于可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设情形。根据广州市规划和自然资源局的复函，案涉建筑物所在房地产项目（即某科桃源里某期项目）的建设单位为广州某马小镇投资有限公司（现更名为广州某腾企业管理有限公司，即申请人），已批复建设工程设计方案，对于案涉建筑物均已取得《建设工程规划许可证》和《建设工程规划条件核实意见书》，但加建部分建筑物不符合经审定的建设工程设计方案总平面规划图要求，且未申领《建设工程规划许可证》，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《住房和城乡建设部关于印发〈关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》的通知》（建法〔2012〕99号）第四条和第七条，《广东省城乡规划条例》第八十条第二款第（五）和第（六）项，《广州市违法建设查处条例》第十八条第（一）项和第（六）项的有关规定，该建筑物属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。

2024年11月14日，案涉建筑物的5户业主委托谭某兵到派潭镇行政综合执法队接受调查询问，并反映5户业主在取得房产证时，发现房产证所记载面积、购房合同约定面积与房屋实际面积不一致、开发商涉嫌存在违法建设情况。同时谭某兵提供了5户业主与广州某马小镇投资有限公司（现为广州某腾企业管理有限公司，即申请人）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》。前述5份合同分别载明商品房销售面积为88.59平方米（4户）、88.97平方米。2025年1月7日，被申请人向申请人发出《协助调查通知书》和《责令改正通知书》，要求申请人在2025年1月8日到派潭镇综合行政执法队接受调查询问和处理。但申请人逾期未前来接受调查和处理。

被申请人经调查后明确案涉房屋存在违反规划建设的情形，且5户情形几乎一致。申请人在被申请人作出行政处理决定前均未前往协助调查，也未就有关事实情况进行陈述申辩。基于上述事实，被申请人遂对申请人作出涉案《违法建设行政处理决定书》并送达给申请人，因申请人拒绝签收，被申请人遂邀请桃源里社区居民委员会委员曾某勇、黄某平作见证。

综上所述，申请人违法建设的事实充分，被申请人作出的涉案《违法建设行政处理决定书》严格按照《广州市城市管理综合执法条例》《广州市违法建设查处条例》的有关规定，进行了调查取证、责令改正、送达等程序，程序正当合法。

三、涉案《违法建设行政处理决定书》所适用的法律正确，内容适当。

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。因案涉建筑物属于无法采取改正措施消除影响的情形，被申请人对申请人作出责令自行拆除的行政处理决定符合《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定。

综上所述，被申请人已经依法律、依职权履行法定职责，被申请人作出的涉案《违法建设行政处理决定书》程序正当，事实清楚，适用法律正确，内容恰当，无需被撤销。申请人的行政复议请求是没有法律、事实依据的。为此，恳请贵府依法驳回申请人的全部复议申请请求或直接驳回复议申请。

本府查明：

涉案违法建设建筑物地址分别为广州市增城区派潭镇某马花园某马南街A4-140房、B2-127房、广州市增城区派潭镇某科某期A1-112房、A4-127房、B4-113房，均为申请人开发建设的商品房。根据《广州市商品房买卖合同》显示，A4-140房业主为陈某娜、B2-127房为范某兴、A1-112房业主为韩某、B4-113房为陈某惠、A4-127房业主为王某、崔某颖。

2024年5月9日，被申请人对A4-140房、B2-127房进行现场检查，分别制作《现场检查笔录》及《现场勘验图》，并通过留置送达方式向业主陈某娜、范某兴送达《协助调查通知书》。

2024年7月30日，被申请人对A1-112房、B4-113房进行现场检查，分别制作《现场检查笔录》及《现场勘验图》，并通过留置送达方式向业主韩某、陈某惠送达《协助调查通知书》。

2024年8月6日，被申请人对A4-127房进行现场检查，制作《现场检查笔录》及《现场勘验图》，并通过留置送达方式向业主王某、崔某颖送达《协助调查通知书》。

2024年9月14日，城乡院（广州）有限公司根据被申请人的委托，分别对上述五处房屋进行测绘，并分别出具《广州市增城区建设工程面积测算报告》，报告结论载明上述五处房屋均存在不符合规划条件的加建部分，加建面积分别为：A1-112房103.11平方米、A4-127房113.10平方米、A4-140房111.26平方米、B2-127房114.35平方米及B4-113房134.93平方米。

2024年11月14日，被申请人对上述五户业主的共同委托代理人谭某兵调查询问，制作《询问笔录》，其称A1-112房、A4-127房房产证面积是80平方左右，房屋面积是220平方左右，A4-140房房产证面积是88平方左右，房屋面积是220平方左右；B2-127房房产证面积是88.93平方米，房屋面积是220平方左右；B4-113房房产证面积是88.97平方米，房屋面积是220平方左右；业主均于拿到房产证时发现购买的房屋与合同约定的房屋面积数不一致，业主现已入住。

2024年11月7日，被申请人向市规划和自然资源局增城区分局发出《广州市增城区派潭镇人民政府关于征求涉嫌违法建设案件规划意见的函》（派府函〔2024〕682号），征询上述五处房屋违法加建的部分面积是否违反城乡规划管理相关法律法规。

2024年11月27日，广州市规划和自然资源局作出穗规划资源业务函〔2024〕14968号《关于提供协助城管综合执法机关提供违法建设规划专业意见的复函》，主要内容为：经核查相关规划，广州市增城区派潭镇某埔村某村新路某科桃源里某期的建设单位为广州某马小镇投资有限公司，已批复建筑工程设计方案，其中派潭镇某埔村某村新路某科桃源里某期A1-112住宅的建设项目名称为住宅（自编号A-1）；某科桃源里某期A4-127住宅和A4-140住宅的建设项目名称为住宅（自编号A-4）；某科桃源里某期B2-127住宅的建设项目名称为住宅（自编号B-2）；某科桃源里某期B4-113住宅的建设项目名称为住宅（自编号B-4），均已取得《建设工程规划许可证》和《建设工程规划条件核实意见书》。来函所述的派潭镇某埔村某村新路某科桃源里某期A1-112（已建成一幢、地下一层、地上二层的砖混结构建筑物，建基面积约51平方米、建筑面积约153平方米）；A4-127（已建成一幢，地下一层，地上二层的砖混结构建筑物，建基面积约63平方米，建筑面积约189平方米）；A4-140（已建成一幢，地下一层，地上三层的砖混结构建筑物，建基面积约40平方米，建筑面积约165平方米）；B2-127（已建成一幢、地下一层、地上三层的砖混结构建筑物，建基面积约36平方米，建筑面积约163平方米）；B4-113（已建成一幢、地下一层、地上三层的砖混结构建筑物，建基面积约48平方米，建筑面积约218平方米）的加建部分建筑物不符合经审定的建筑工程设计方案总平面规划图要求，且未申领《建设工程规划许可证》。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《住房和城乡建设部关于印发〈关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见〉的通知》（建法〔2012〕99号）第四条和第七条，《广东省城乡规划条例》第八十条第二款第（五）和第（六）项，《广州市违法建设查处条例》第十八条第（一）项和第（六）项的有关规定，该建筑物属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。

2024年12月27日，被申请人经负责人同意对申请人未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为进行立案查处。

2025年1月7日，被申请人向申请人发出《协助调查通知书》。同日，被申请人向申请人作出《责令改正通知书》，认定申请人于2019年1月1日在广州市增城区派潭镇某科桃源里某期进行违反规划建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令其立即停止违法行为。上述两文书通过现场留置方式送达。

2025年1月18日，被申请人作出涉案《违法建设行政处理决定书》，内容如下：经查实，广州某腾企业管理有限公司未经城乡规划部门批准，于2019年期间，擅自在广州市增城区派潭镇某马花园某马南街未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设，分别于9号自编号A1-112房的地下一层、首层、二层，14号自编号A4-127房的地下一层、首层、二层，14号自编号A4-140房的地下一层、首层、二层和三层，12号127房的地下一层、首层、二层和三层，1号113房地下一层、首层、二层和三层上进行超出规划建设。其中9号自编号A1-112房超出规划建设面积为103.11平方米，14号自编号A4-127房超出规划建设面积为113.10平方米，14号自编号A4-140房超出规划建设面积为111.26平方米，12号127房超出规划建设面积为114.35平方米，1号113房超出规划建设面积为134.93平方米，共超出原规划面积建设576.75平方米，现已建成并投入使用。上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，且依据《广州市违法建设查处条例》第二条的有关规定，已构成违法建设。上述加建部分建筑物不符合经审定的建筑工程设计方案总平面规划图要求，且未申领《建设工程规划许可证》。根据《广州市违法建设查处条例》第十八条第一款第(一)项的有关规定，上述建筑物属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对违法建设当事人作如下决定：责令当事人自接到本决定书之日起十五日内，自行拆除上述违法建筑物。逾期不自行拆除的，将依法强制执行。

2025年1月16日，被申请人将涉案《违法建设行政处理决定书》直接送达申请人。申请人因不服该决定，于2025年3月13日向本府申请行政复议，本府于2025年3月20日依法予以受理。

本案审查期间，被申请人于2025年5月13日、28日两次向广东某城建设有限公司委托代理人冯某豪调查，并制作《询问笔录》，其称广东某城建设有限公司与桃源里某期项目B2-127购房人范某兴、A4-127购房人王某及崔某颖、A4-140购房人陈某娜、A1-112购房人韩某分别签订《委托施工协议》，与B4-113购房人陈某惠签订《无忧安居家装整合服务协议》，上述业主均委托其公司进行装修改造，由该公司进行设计、施工，施工完毕后由业主确认后收楼。其中与范某兴、王某及崔某颖、陈某娜、韩某签订的《委托施工协议》约定的工程总费用为0元，理由是因该公司进行促销活动；与陈某惠签订的《无忧安居家装整合服务协议》约定的总服务费为605845元。上述协议均附有相应的施工图纸。

以上事实有现场照片、《广州市商品房买卖合同》《现场检查笔录》《现场勘验图》《协助调查通知书》《广州市增城区建设工程面积测算报告》《询问笔录》《广州市增城区派潭镇人民政府关于征求涉嫌违法建设案件规划意见的函》《关于提供协助城管综合执法机关提供违法建设规划专业意见的复函》《责令改正通知书》《违法建设行政处理决定书》《委托施工协议》《无忧安居家装整合服务协议》、送达回证等证据予以证明。

本府认为：

《广州市违法建设查处条例》第五条第三款规定："镇人民政府、街道办事处依照法律和省有关规定承接违法建设行政执法权的，行使查处机关的相关职权。查处案件的具体管辖标准由市人民政府另行制定。"《广州市人民政府关于镇街综合行政执法的公告》（穗府〔2021〕9号）明确：一、《广州市调整由镇街实施的综合行政执法职权事项目录》（行政处罚权事项）详见本公告附件；二、上述行政处罚权调整由镇街实施后，与之相关的行政检查权、行政强制措施权由镇街一并实施；三、各镇街自2021年9月15日起实行综合行政执法。该公告附件《广州市调整由镇街实施的综合行政执法职权事项目录》（行政处罚权事项）的第434项明确，对未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行政处罚，调整由各镇街实施（南沙区除外）。本案中，涉案违法建设位于增城区派潭镇，根据上述规定，被申请人作为属地镇人民政府，对本辖区内未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的违法行为具有查处的职权。

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定："未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。"本案中，规划主管部门出具的规划意见已明确涉案的五处房屋即A1-112、A4-127、A4-140、B2-127、B4-113房的加建部分建筑物不符合经审定的建筑工程设计方案总平面规划图要求，且未申领《建设工程规划许可证》，被申请人据此认定上述建筑物属于违法建设，并无不当。且各方当事人对涉案房屋内存在未取得建设工程规划许可擅自加建、扩建的违法建设无异议，各方争议焦点为申请人是否为涉案房屋违法建设的责任主体。《广州市违法建设查处条例》第二十七条第三款规定："违法建设法律责任由违法建设的建设单位或者个人承担。已建成违法建设所在建筑物、构筑物发生继承、转让、赠与等情形，对涉及的违法建设部分由继承人、受让人、受赠人负责限期改正或者拆除。违法建设承租人或者实际使用人应当配合查处机关处理已建成违法建设。"本案中，申请人主张其在取得《竣工联合验收意见书》后，按照合同约定将涉案五处房屋交付给业主，并未进行加建、扩建，被申请人认定其为涉案房屋违法建设的责任主体，事实不清，证据不足。对此，本府认为，根据在案证据，涉案商品房为申请人开发建设，其取得联合竣工验收备案后，由房屋业主委托广东某城建设有限公司收楼，后由该公司进行设计、施工，在涉案违法建设施工完毕后由业主确认后收楼入住。被申请人并未查明房屋业主签订预售合同时是否必须按申请人的要求一并签订《委托施工协议》、涉案房屋的加建、扩建面积是否包含在《广州市商品房买卖合同》约定的房屋总价款之内，亦未举证证明广东某城建设有限公司接受业主的委托对涉案五处房屋进行加建、扩建的行为与申请人存在何种联系，也未调查核实该项目是否存在预售宣传广告时就将该房屋可通过加建、扩建方式增加建筑面积作为吸引买家的营销方式的相关情况以及涉案房屋结构是否与宣传样板房一致等情况，房屋业主也未作出更为具体的陈述以及进一步举证，在此情况下被申请人直接认定申请人为涉案五处房屋违法建设的责任主体或唯一责任主体，存在事实不清、证据不足的情形。且根据上述规定，若涉案房屋违法建设为申请人建设，业主系涉案违法建设所在建筑物的受让人及实际占有人，涉案建筑物的相关权利义务均由业主承受，其应负责限期改正或者拆除；若涉案违法建设是业主自行加建，被申请人认定申请人为涉案违法建设的主体亦属事实不清，证据不足。

综上所述，被申请人作出的涉案《违法建设行政处理决定书》主要事实不清，证据不足，应予以撤销并责令其重新处理。

本府决定：

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第（一）项规定，决定如下：

一、撤销被申请人广州市增城区派潭镇人民政府作出的穗增派违建处字〔2024〕B1号《违法建设行政处理决定书》；

二、责令被申请人广州市增城区派潭镇人民政府收到本《行政复议决定书》之日起在法定期限内对涉案违法建设重新作出处理。

申请人如不服本府复议决定，可在收到本《行政复议决定书》之日起15日内，向广州铁路运输中级法院起诉。

二〇二五年六月十九日